Steigende Mieten: Was Mieter wissen sollten

Wohnen, steigende Mieten und höhere Energiepreise zählen gegenwärtig zu den vieldiskutierten Themen in Deutschland. Nach Einschätzung des Zentralen Immobilien Ausschusses in Berlin werden die Mietkosten für Neuverträge 2014 im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich um rund 3% steigen. Insbesondere Ballungszentren – allen voran München und Berlin – werden am stärksten von Mietpreissteigerungen betroffen sein.

In Ballungsgebieten bis zu 10% Mietsteigerung

Auch der Deutsche Mieterbund schätzt ein, dass 2014 auf Millionen Deutsche spürbare Erhöhungen der Miete zukommen werden. Der Direktor des Deutschen Mieterbundes Lukas Siebenkotten äußerste sich in einem dpa-Interview, dass in den Ballungszentren, in vielen Universitätsstädten, aber auch in zahlreichen weiteren Städten, mit Mietpreissteigerungen von 7 bis 10% bei Neuvermietungen zu rechnen sei.
Die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum und die sinkende Zahl der Leerstände treiben die Preise nach oben. Günstige Darlehenszinsen und die Angst um ihr Erspartes veranlassen viele Menschen, über den Kauf von Immobilien als Sicherheit nachzudenken, was einen zusätzlichen Anstieg der Immobilienpreise bewirkt. Darüber hinaus sorgen steigende Energiepreise für eine weitere Verteuerung der Wohnkosten. Glaubt man Experten, ist sogar zu befürchten, dass manche Mieter, die sowieso schon einen hohen Prozentsatz ihres Einkommens nur für die Unterkunft einsetzen müssen, künftig immer öfter in einen finanziellen Engpass geraten könnten.

Was Mieter bei Mieterhöhungen beachten sollten

Obwohl sich die Prognosen der Mietpreissteigerung auf Neuvermietungen beziehen, ist es auch bei bestehenden Mietverträgen jederzeit möglich, dass dem Mieter eine Erhöhung der Miete ins Haus steht. Nicht jeder Vermieter hält sich dabei an gesetzliche Vorgaben und versucht auf seine Weise von der allgemeinen Mietpreissteigerung zu partizipieren.
Mieter sind deshalb gut beraten, Mieterhöhungsverlangen seitens des Vermieters genauestens zu prüfen. Dabei gibt es Einiges zu beachten:

Fristen, Kriterien und Begründung der Mieterhöhung

• • Nach Erhalt des schriftlichen Erhöhungsverlangen der Miete haben Mieter zwei Monate Zeit, dieses zu prüfen. Die Frist beginnt dabei mit Ablauf des Monats der Zustellung. Das Datum des Briefes ist in diesem Fall irrelevant.
  • Der Vermieter darf die Miete frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erneut anheben. Anders als beim Mieterhöhungsverlangen ist hier der exakte Tag maßgebend, an dem die letzte Erhöhung stattfand.
  • Aus dem Mieterhöhungsverlangen muss eine eindeutige Begründung für die Mieterhöhung hervorgehen. Dies kann der Verweis auf den aktuellen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder auch die Auskunft aus einer Mieterdatenbank sein.
  • Das Schreiben des Vermieters hat eine Reihe formaler Kriterien zu erfüllen. Ist eins davon nicht erfüllt, ist das ganze Schreiben ungültig. Um hier tatsächlich Klarheit zu erlangen, sollten sich Mieter beim Mieterbund oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.

Kappungsgrenzen für „unterversorgte Gebiete“ und Mietspiegel

Grundsätzlich darf der Vermieter die Grundmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% anheben. Für Gebiete mit „besonderer Gefährdung der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen“ gilt eine Kappungsgrenze von 15%. Hier darf die Erhöhung nur maximal 15% innerhalb von drei Jahren betragen. Dazu gehören beispielsweise Städte wie Berlin, Hamburg oder München.
Nicht zuletzt hat sich die Miete am ortsüblichen Mietspiegel zu orientieren. Der Mieter sollte also eingehend prüfen, in welcher Kategorie die jeweilige Wohnung bezüglich Größe, Ausstattung, Lage und energetischer Ausstattung einzuordnen ist.

Mietrechtsnovelle verschafft Vermietern mehr Rechte

Die Novellierung des Mietrechts, die am 1.5.2013 in Kraft trat, räumt dem Vermieter eine Reihe von erweiterten Rechten ein. So dürfen Mieter bei einer Modernisierung aus Gründen der Energieeinsparung künftig für die Dauer von drei Monaten nicht mehr die Miete mindern. Dies trifft sogar zu, wenn sie unter Baulärm leiden bzw. Teile der Wohnung nicht wie gewohnt nutzen können. Dies sollten Mieter wissen, denn so ist es nicht mehr zulässig, die Miete innerhalb der ersten drei Monate eigenwillig zu kürzen.
Eigenmächtige Mietkürzungen sind umso gefährlicher, da dem Vermieter mit dem neuen Gesetz auch eine wesentlich bessere Handhabe gegenüber säumigen Zahlern eingeräumt wurde. Beispielsweise kann einem Mieter jetzt bereits fristlos gekündigt werden, wenn dieser seine Kaution nicht pünktlich zahlt oder wenn er mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist.
Dies macht deutlich, dass die pünktliche Zahlung der Miete in jedem Haushalt oberste Priorität besitzen und der entsprechende Betrag am Tag der Mietzahlung unbedingt bereitstehen sollte. Für den Fall, dass doch einmal eine unvorhergesehene Zahlung für einen plötzlichen, vorübergehenden Engpass eintreten sollte, bietet sich der ein Kurzzeitkredit an. Genau für solche Szenarien ist der Kleinkredit in überschaubarer Höhe und kurzer Laufzeit die ideale Lösung ist. Damit lassen sich solche kurzfristigen finanziellen Engpässe überbrücken und wichtige Zahlungsverpflichtungen erfüllen.